Das Oberlandesgericht Saarbrücken befasste sich in seinem Urteil vom 21.05.2025 (Az.: 5 U 57/24) mit der rechtlichen Bewertung von vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften der Gebäudeversicherung. Der Versicherer verweigerte die Schadensregulierung aufgrund unterlassener Kontrollmaßnahmen.
Für das streitgegenständliche Gebäude bestand seit dem 19.08.2011 eine Wohngebäudeversicherung. Bestandteil des Vertrags waren unter anderem die Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen. Weiterhin wurde folgendes vereinbart:
„Dem Versicherer ist bekannt, dass das versicherte Gebäude derzeit unbewohnt ist. Aufgrund der getroffenen Vereinbarung ist Versicherungsschutz gegeben unter der Voraussetzung, dass
1. Das Anwesen von einer damit beauftragten Person regelmäßig kontrolliert wird;
2. Unberechtigten Personen der Zugang verwehrt bleibt;
3. Anlässlich der Kontrollen festgestellte Beschädigungen an Türen und Fenstern unverzüglich beseitigt werden;
4. Die Wasserleitungsanlagen und sonstigen wasserführenden Anlagen abgesperrt und entleert sind;
Dem Versicherer ist anzuzeigen, sobald das Gebäude wiederum ordnungsgemäß bewohnt ist.“
Am 22.05.2019 kam es in dem Dachgeschoss des Gebäudes zu einem Brand. Laut polizeilichen Ermittlungen wurde das Gebäude seit mehreren Monaten, wie laut der Polizei auch am Schadenstag, von Jugendlichen als gelegentlicher Aufenthaltsort genutzt.
Beruhend auf dieser Information lehnte der Wohngebäudeversicherer die Schadensregulierung mit Schreiben vom 30.07.2019 ab. Die in dem Versicherungsvertrag festgehaltenen Voraussetzungen für die Übernahme des Versicherungsschutzes seien nicht beachtet worden.
Weiteren Aufforderungen, den Schaden zu regulieren, kam der Versicherer nicht nach, woraufhin die Versicherungsnehmer am 26.10.2021 Klage vor dem Landgericht Saarbrücken erhoben. Sie beantragten die Feststellung, dass der Wohngebäudeversicherer Versicherungsschutz leisten muss.
Die Versicherungsnehmer waren der Auffassung, sie hätten das Gebäude wie vereinbart regelmäßig kontrolliert und gegen jeglichen Zutritt gesichert. Das Gebäude sei regelmäßig von einer bestimmten beauftragten Person als auch ab und zu von ihnen selbst begutachtet worden. Die Tür sei verbarrikadiert gewesen und von der Tatsache, dass sich dort regelmäßig Jugendliche aufhielten, seien sie weder von der Polizei noch von der Nachbarschaft informiert worden. Darüber hinaus machten die Versicherungsnehmer geltend, dass es sich bei der vereinbarten Kontrollmaßnahme um eine verhüllte Obliegenheit handele, die dem abgestuften Sanktionssystem widerspreche und aus diesem Grund ohnehin unwirksam sei. Jedenfalls sei ein Verstoß gegen die Sicherheitsvorschriften der Gebäudeversicherung ohnehin nicht schuldhaft gewesen.
Der Versicherer hingegen war der Meinung, dass der Brand durch die Jugendlichen verursacht worden sei, welche durch die unverschlossene Hintertür Zugang zu dem Gebäude gehabt hätten. Die Versicherungsnehmer haben dementsprechend nach Auffassung des Versicherers durch das Unterlassen der Kontrollmaßnahmen mindestens grob fahrlässig gegen ihre Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag verstoßen. Bereits diese Obliegenheitsverletzung führe zum Entfallen des Versicherungsschutzes.
Das LG Saarbrücken kam zunächst zu dem Ergebnis, dass der Versicherer den Versicherungsnehmern Versicherungsschutz in Höhe von 50 % des Zeitwertes des Gebäudes gewähren müsse. Grundsätzlich sei der Versicherer gemäß dem Versicherungsschein eintrittspflichtig gewesen. Eine Ausnahme dieser Eintrittspflicht habe sich aus dem Verstoß gegen die vereinbarten Sicherheitsvorschriften der Gebäudeversicherung nicht ergeben. Ein Anspruch auf den Neuwert stünde den Versicherungsnehmern jedoch nicht zu, da das Gebäude nach wie vor nicht wiederhergestellt worden war und die Frist dafür auch abgelaufen sei (siehe auch Sicherstellung der Wiederherstellung des Wohngebäudes bei Neuwertspitze (OLG Hamm)). Gegen das Urteil des LG Saarbrücken legten beide Parteien Berufung vor dem OLG Saarbrücken ein.
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Die Berufung der Versicherungsnehmer hatte teilweise Erfolg, die Berufung des Versicherers wies das OLG Saarbrücken zurück. Den Versicherungsnehmern stünde auch die Differenz aus Neuwert- und Zeitwertentschädigung in Höhe von 50 % zu, so das OLG Saarbrücken. Der Ansicht des LG Saarbrücken, dass der Versicherungsschutz aber wegen einer grob fahrlässigen Verletzung der Sicherheitsvorschriften um 50 % zu kürzen sei, folgte das OLG Saarbrücken.
Maßgeblich für die Entscheidung des OLG Saarbrücken war die Differenzierung, ob die vereinbarten Sicherheitsvorschriften der Gebäudeversicherung lediglich eine Risikobegrenzung darstellten oder eine Obliegenheit für den Versicherungsnehmer (zur Abgrenzung siehe auch: Kontrollobliegenheiten des Versicherungsnehmers bei Leerstand (OLG Koblenz)).
Das OLG Saarbrücken kam zu dem Ergebnis, dass es sich bei den vereinbarten Sicherheitsvorschriften um vertragliche Obliegenheiten handelte. Grund hierfür war der entscheidende materielle Inhalt und die einzelnen Bedingungen und eben nicht der Wortlaut und die Stellung der Klausel.
Die Versicherungsnehmer traf somit eine sich aus den Allgemeinen Versicherungsbedingungen ergebende und auch wirksame vertragliche Obliegenheit, jegliche Sicherheitsvorschriften einzuhalten (dazu auch BGH, Urt. v. 25.09.2024 – IV ZR 350/22). Die angewandten Maßnahmen der Versicherungsnehmer waren in ihrem Zweck, das Betreten durch Fremde zu verhindern, nicht ausreichend. Dementsprechend habe eine Verletzung der Sicherheitsvorschriften vorgelegen.
Weiterhin entschied das OLG Saarbrücken, dass die Verletzung der Sicherheitsvorschriften der Gebäudeversicherung vorliegend zwar grob fahrlässig, aber nicht vorsätzlich geschah. Aus diesem Grund wurde die Versicherungsleistung nur anteilig um 50% gekürzt.
Durch dieses Urteil des OLG Saarbrücken wird die Problematik der rechtlichen Bewertung von Vereinbarungen in der Gebäudeversicherung deutlich. Die rechtliche Einordnung der Pflichten, die durch den Leerstand eines Gebäudes entstehen, kann erhebliche Auswirkungen auf die Schadensregulierung im konkreten Fall haben.
Beruft sich der Versicherer nach einem Schadensfall auf die Verletzung der entsprechenden Pflichten und nimmt eine Kürzung der Leistung vor oder lehnt eine Schadensregulierung sogar gänzlich ab, so kann es sinnvoll sein eine Beratung durch einen im Versicherungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen. Gerne stehen hierfür auch Jöhnke & Reichow Rechtsanwälte zur Verfügung.
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